2025년 5월 27일부터 임대차 시장의 투명성과 안전성을 강화하기 위한 제도인 ‘임대인 정보조회 제도’가 본격 확대 시행되었습니다. 특히 전세 사기에 대한 사회적 경각심이 높아진 가운데, 임차인이 전세계약 전에 임대인의 보증사고 이력과 같은 핵심 정보를 임대인의 동의 없이도 사전에 확인할 수 있는 제도적 장치가 마련된 것입니다.
전세계약을 준비 중인 세입자에게 이 제도는 선택이 아닌 필수 확인 항목으로 자리잡고 있습니다. 실거래와 보증금 회수의 안전을 보장받기 위해, 지금 이 제도를 어떻게 활용할 수 있는지 정확히 알고 있는 것이 매우 중요합니다.
임대인 정보조회 제도란?
임대인 정보조회 제도는 전세계약 체결 전 예비 임차인이 임대인의 보증이력 및 전세사기 위험 정보를 임대인의 동의 없이도 열람할 수 있도록 한 제도입니다. 해당 제도는 주택도시보증공사(HUG)에서 운영하며, 임차인의 정보 비대칭 문제를 해소하고, 전세사기 예방을 위한 핵심 수단으로 도입됐습니다.
기존에는 임차인이 임대인의 보증이력을 확인하기 위해서는 전세계약 후 임대인의 동의가 필요했지만, 이제는 계약 전 단계에서도 다음과 같은 정보를 조회할 수 있게 되었습니다.
확인 가능한 임대인 정보 항목
아래 항목들은 임차인이 전세계약을 체결하기 전, 공인중개사를 통해 확인서를 제출하거나 앱을 통해 직접 확인 가능한 항목입니다.
| 항목 | 세부 내용 |
|---|---|
| 전세금 반환보증 가입 주택 보유 수 | 임대인이 HUG 보증에 가입한 주택의 보유 건수 |
| 보증금지 대상 여부 | 현재 보증 가입이 제한된 대상 여부 |
| 최근 3년간 대위변제 발생 건수 | 임대인이 보증사고로 인해 HUG가 대신 보증금을 반환한 사례 수 |
이러한 정보를 통해 임차인은 해당 임대인이 전세보증금 반환 이력이 있는 위험 임대인인지 여부를 사전에 판단할 수 있어 전세 사기에 연루될 가능성을 낮출 수 있습니다.
임대인 정보조회 방법
정보조회 방법은 상황에 따라 달라집니다. 공인중개사를 통해 계약 의사를 밝힌 경우와 직접 계약을 체결하는 경우로 구분됩니다.
1. 공인중개사를 통해 임대인 정보 확인
- 임차인이 특정 매물에 대해 계약 의사를 밝힌 경우, 공인중개사가 HUG에 ‘정보조회 확인서’를 제출합니다.
- 이후 HUG는 최대 7일 이내에 임대인 정보를 회신합니다.
- 확인된 정보는 임차인에게 전달되어 전세계약 전 참고자료로 활용됩니다.
📌 유의사항
해당 절차는 안심전세 앱이 아닌 오프라인 접수 또는 별도 포털 시스템을 통해 진행되며, 계약 의사와 실제 거래 연계 여부 등을 공인중개사가 사전에 확인해야 합니다.
2. 직접 계약 시 (임대인을 직접 만나는 경우)
- 임차인은 ‘안심전세 앱’을 통해 임대인 정보를 확인할 수 있습니다.
- 이 경우 임대인이 자신의 정보를 조회해 임차인에게 직접 보여주는 방식으로도 확인이 가능합니다.
📲 ‘안심전세 앱’은 2025년 6월 23일부터 정식 서비스가 시작되었습니다.
플랫폼에서는 임대인의 보증사고 이력, 대위변제 건수 등을 간편하게 조회할 수 있도록 구성돼 있습니다.
정보조회 악용 방지를 위한 보완책
정부는 해당 제도의 남용과 무분별한 ‘찔러보기식 조회’를 방지하기 위해 다음과 같은 제한을 뒀습니다.
- 월 1인당 조회 가능 횟수: 최대 3회
- 임대인에게 정보 제공 사실 문자 통지
- 부동산거래관리시스템(RTMS) 연동 확인
→ 계약 체결 여부 확인을 통해 정당한 조회인지를 검증 - 공인중개사 확인서 첨부
→ 실제 계약의사를 확인한 뒤 조회 가능
이러한 조치는 개인정보 보호와 함께, 임대인 권리 침해 방지 및 제도의 실효성을 동시에 확보하기 위한 장치입니다.
임차인이 반드시 체크해야 할 사항
전세계약을 준비하는 임차인이라면, 아래와 같은 단계로 임대인 정보조회 및 계약 안전성을 확보할 수 있습니다.
- 부동산 매물 검토 시 계약 의사 확정
- 공인중개사를 통해 HUG 정보조회 신청
- 임대인의 다주택 여부, 보증사고 이력 확인
- 조회 결과 문제 있을 경우 계약 보류 또는 대안 매물 탐색
- 안심전세 앱에서 추가 정보 조회 병행
📌 특히 ‘전세보증금 반환보증 가입 가능 여부’를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
만약 임대인이 HUG 보증 가입이 거부되는 사유가 있다면, 해당 임대인 또는 매물은 전세사기의 위험군일 수 있습니다.
2025년 제도 도입 배경 및 정책 방향
정부는 2023년~2024년 사이 전세사기 피해가 급증하면서 약 2만여 세대 이상이 피해를 본 것으로 분석하고 있습니다.
이 가운데 피해자 다수는 다주택자 임대인 또는 허위 보증 정보를 가진 계약을 맺었다는 공통점이 있었고, 이러한 배경이 임대인 정보 사전 조회 제도의 확대 근거가 되었습니다.
2025년 개정의 핵심은 ‘임대인 동의 없이도 사전 조회가 가능하다’는 점입니다.
이는 기존 제도의 사각지대를 보완하고, 임차인 보호 중심으로 시장 구조를 전환하기 위한 노력의 일환입니다.
🚀 지금 할 수 있는 3가지
- 전세 계약 전, 안심전세 앱을 통해 임대인 정보 사전조회
- 공인중개사와 함께 HUG 정보조회 신청서 사전 제출 준비
- 보증이력 위험이 있는 매물은 과감히 거절하고, 안전 매물 위주로 탐색
✅ 한 문장 요약
이제는 계약 후가 아닌 ‘계약 전’ 임대인의 신뢰도를 직접 확인할 수 있는 시대입니다. 전세계약을 고려 중이라면 반드시 정보를 확인하고 움직이세요.
